O contrato de compra e venda, muito utilizado em nosso meio, embora “faça lei entre as partes”, há de ser visto com reservas.
A compra e venda caracteriza-se, portanto, entre nós, como contrato consensual, com efeitos exclusivamente obrigacionais, tornando-se perfeita e acabada mediante o simples acordo de vontades sobre a coisa e o preço, nos termos do art. 482 do código civil.
De maneira simplificada o Contrato de Compra e Venda é aquele no qual as partes contratantes (comprador e vendedor) firmam a obrigação, de maneira consensual, livre vontade, sobre a entrega de uma coisa (pelo vendedor ao comprador) mediante pagamento de preço determinado (pelo comprador ao vendedor). É, portanto, matéria abrangida pelo Direito Obrigacional, tipificada no ordenamento civil.
Diz o artigo 481 do Código Civil que: “Pelo contrato de compra e venda, um dos contratantes se obriga a transferir o domínio de certa coisa, e o outro, a pagar-lhe certo preço em dinheiro.”
As partes sendo capazes, ou seja, obedecidos os critérios de idade, sanidade mental entre outros, podem contratar. Vejamos o que diz o artigo 104 do Código Civil: A validade do negócio jurídico requer: I - agente capaz; II – objeto lícito, possível, determinado ou determinável; III - forma prescrita ou não defesa em lei.
Porém, há casos em que o contrato não terá validade, diz o art. 108 do Código Civil que: Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem a constrição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário-mínimo vigente no país.
Nessa mesma linha, diz o art. 166 do mesmo Código que: É nulo o negócio jurídico quando:(…) V – não revestir a forma prescrita em lei; logo, comprar mediante contrato é seguro, desde que sejam coisas móveis ou, no caso de bens imóveis só até o valor de 30 vezes o salário mínimo. Acima desse valor, o bem imóvel só será seu se adquirido mediante Escritura Pública com o devido registro no Cartório de Imóveis.